- 私はアパート経営をしていますが、一人の借主が２年間家賃を滞納しています。
何度も請求しているのですが、のらりくらりとはぐらかされ困っています。
何かよい方法はないでしょうか？
- 借主に立退きを求めるためには、まずは賃貸借契約を解除する必要があります。
なお、賃貸借契約書には無催告解除の特約がある契約書もありますが、いざ訴訟になった場合、この特約の効力が認められないこともあります。そこで、滞納家賃の請求とこれが支払われないことを条件に契約を解除する旨の内容証明郵便を出すのがよいでしょう。
この通知を出す目的は、訴訟に向けての準備と任意交渉の可能性を探ることにあります。弁護士等の存在をにおわせても意に介さないような借主であったとしても、実際に弁護士等が代理人として通知を出せば、すぐに滞納家賃が支払われたり、解決に向けての話し合いを持てる可能性もあり、費用や手間のかかる訴訟や執行が回避できることもあります。
この通知によっても借主が滞納家賃を支払わない場合は、借主に立退く義務が発生しますが、この場合でも明渡し訴訟による判決を得て強制執行をする必要があります。
滞納家賃の回収の見込みがない場合であっても、訴訟においては明渡しと共に滞納家賃や使用損害金の請求をしておくとよいでしょう。
実際の裁判では、借主が出廷した場合、和解を勧められて話し合いがもたれることが多くあります。話し合いで履行可能な方法が見いだせれば費用も手間もそれほどかけずに解決することも期待できます。なお、滞納家賃の免除や引越代等の援助をするかどうかは、今後の状況を見て判断すべきでしょう。
明渡しの強制執行の際、部屋に借主の残置物があり、それを換価して滞納家賃に充当できる可能性がある場合、動産執行の方法によるときは、家賃等の支払いを命ずる判決を得ておく必要があります。また、動産執行をせず目的外動産の売却手続をする場合でも、売却したお金は供託されますので、それを差し押さえて配当を受けるためには家賃等の支払いを命ずる判決を受けておく必要があります。更に、連帯保証人からの滞納家賃相当額の回収の可能性がありますので、連帯保証人も被告に加えておくとよいでしょう。
明渡しの強制執行までする場合、執行官への予納金の他、残置物の保管や処分費用、清掃費用など数十万円にも及ぶ費用がかかることがあります。滞納家賃等の支払い義務を判決で認めてもらっておき、回収の可能性を残しておくべきでしょう。