- 5年前、父より貸地90坪を相続し、1年後に更新時期になるが、更新手続きが分からない、
契約書は市販のもので、過去の更新料の受領領収書はあるが更新料の決め方は不明であり、
今回、地代の増額をお願いしたいのですができるのでしょうか。
ただし、借地人との関係は悪化させたくないと思っております。
現在地代は毎月月末に持参で支払っている。
その時に母親は借地人さんの奥様と世間話程度はしているので、関係は良好と思える。
- 新を迎えるにあたり、借地人Ｂさんの意向調査
通常、更新時期において、借地人Ｂさんの意向調査が必要と思われるので、「更新」・「権利譲渡」・「借地の等価交換」など、場合によっては、借地人Ｂさんが、高齢の為、更新をせず「借地権の買戻し」を申し出てくるなどの選択肢があります。
まずは、地主Ａさんより、借地人Ｂさんへ「更新の通知と共に意向確認」のお手紙をお出しする事から始める事を提案させて頂きました。
意向確認の回答
借地人Ｂさんからの「回答」は以外にも「更新」せず、「借地権の買戻し」を希望。
現在、借地人Ｂさんご夫婦は80才を迎え2人で生活、お子様は既に独立し、別に生計を立てているとの事。借地人Ｂさんは、子供たちに世話をかけたくないとのお考えであり、買い取って頂いた金額で「施設」に入所を希望との事でした。
課題と解決方法について
今回、地主Ａさんは、思いもよらぬ借地人Ｂさんの申し出に「資金繰りに問題」ありとの回答を頂きました。解決方法として、現地調査、提案書を作成し地主Ａさんと打合せをしました。地主Ａさんより今後の対応に付き「業務の依頼」を受託させて頂きました。幸い当該借地は、都内近郊の住宅地であり利便性もよく地型も良かった為、地主Ａさんと借地人Ｂさんともに各権利に沿った「等価交換」を選択、借地人Ｂさんの承諾も得られることになり、借地人Ｂさんは「所有権とした土地」を売却する事とした。
- 提案書作成に当たり、当該借地に付き「公法上の制限」・「建築基準法の制限」等、土地としての「活用価値」を見出す所より着手する。如何に地主Ａさんと借地人Ｂさんへ利益を還元するかは、当該借地の分割案で決まる。（協会の腕の見せ所である。）
では、なぜ「等価交換」として各持分にする必要があるのか。早い話が、「権利の呪縛」から逃れる為である。土地に絡まる権利を取り除く事で、お互いに「完全所有権」を手に入れる事が出来きる。
よって、地主Ａさんは「買戻し資金」の調達は無くなるし土地も所有権として権利分戻ってくることになるので、将来に向け新たな「土地活用」が可能であり。借地人Ｂさんは「正規の土地」の評価アップの上「売却」する事で、地主さんに借地権を買い取ってもらうより高値で処分（自由に）出来る事となるのである。但し「等価と言っても」借地権割合は70：30となっている地域だ、「借地」に関する慣習からすると「地主さんへ利益の還元」がある。その理由としては、借地権が所有権になる事で理解できる。
また、1宅地に引き込まれている「上水・下水・ガス管」など地主さん側は引き込む費用の負担等も出てくることを考慮しなくてはいけません。そこで「権利調整」として、割合を按分していく事になるわけです。尚、今回のケースでは、地主45％借地人55％の割合で等価交換が成立いたしました。
その後、借地人Ｂさんより当該土地の売却のご依頼、地主Ａさんからは、土地活用の提案を頂きました。