- ご相談者のお悩みは下記の１～３の事項でした。
１、建物の老朽化築40年超
２、お子様への公平な相続
３、将来的な収入源の確保
の事項で、ご相談いただきました。
- 初期のヒアリングの中で
お話の中では『お子様方に仲良く暮らしてもらいたい』事を切望。ご自身が先代からの遺産分割でご苦労をされたご経験から、お子様方が仲良くするためには、『気持ち』だけではなく『経済的基盤』も必要であると強く感じていらっしゃいました。
- 現状
・築40年超の中型マンション
・建物の一部にお子様方が居住中
- 選択肢
Ⅰ 取り壊し後
・—① 大型賃貸マンションを建築
・—② 土地の一部を売却後、資金を充当して中型賃貸マンションを建築
・—③ 戸建賃貸を建築、土地の一部をお子様方の自宅用地とする
・—④ コインパーキングとして活用
Ⅱ 土地の売却・買換え
Ⅲ 現状維持
- 選択肢の検討－ご相談者意向確認
Ⅰ—① 検討の余地あり
Ⅰ—② 検討の余地あり
Ⅰ—③ 検討の余地あり
Ⅰ—④ NG →明渡し費用・取壊し費用等含めての活用としては中途半端。
Ⅱ NG →先祖から受け継いできた土地であり売却は極力行いたくない。
Ⅲ NG →お金も掛からないが、解決もしない。
※ご相談者のご意向により、選択肢の優先順位が変わります。
- 解決方法と課題
１.Ⅰ-①～③のプランを検討・精査。
２.入居者明渡しの開始
３.解体・測量・建築・新規募集の実施
プランの決断
プラン毎の収支・リスク許容度の検証
※記載数字は、実例とは異なります。概算としてご認識ください。
- ※最大見込収入は、空室率の検討前の数字です。
- 決断の肝
・このケースは、判断が分かれるところです。
規模の大きさを重視される方は、Ⅰ－①
借入金を抑えたい方は、Ⅰ－②、Ⅰ－③
を選択されるでしょう。
・プラン比較、マーケット調査、ご意向調査を踏まえてご提案をさせて頂き、今回のケースでは、Ⅰ－③プランをご決断されました。
- 選択によって
実は、人により選択が異なるという事は、借入金の許容度にもよります。
・Ⅰ－①を選ばれる方は、借入金に対する許容度が強く、銀行融資を利用した強気の経営が可能となります。
・Ⅰ－②を選ばれる方は、リスクを減らしつつも実利を重視しています。
・Ⅰ－③を選ばれた理由は、お子様方のためを想われた結論です。
『お子様方世代での分割を意識』
『お金が必要となったときに、戸建賃貸を売却可能』
- 事案終了 その後
・ご相談者の選択は大成功です。
その後、周辺の幹線通り沿いに大型賃貸マンション（1K）が乱立しました。一方、戸建賃貸は競争相手が少なく、問合せが殺到して満室となりました。
・次世代のご自宅も建築され、先祖伝来の土地にて『居住』と『賃貸経営』を両立されました。
- 担当者より
・ご相談者、奥様、お子様方という皆様に喜んで頂きました。お子様を第一に想われた結果、皆様が笑顔で生活できる環境となりました。
・『新しい１つの街を創造』され、街のコミュニティとして良い関係を築かれています。小さなお孫さんたちの世代も仲良く遊ばれているようです。
・選択肢は画一的ではなく、ご相談者のご意向も含め、コーディネートします。
・ここでは、決断の背景を記載いたしましたが、建替えにあたっての全てのコーディネートを当協会で担当させて頂きました。
① 建築プラン・収支の検討、マーケット調査
② 入居者明渡し専門家のご紹介
③ 解体業者・測量業者のご紹介
④ 建築業者のご紹介
⑤ 賃貸募集・賃貸管理の実務
