借地権売買の仕組み
不動産の正確な価値や情報を把握しておく事は、不動産を活用するうえで最も大事な事の一つです。
当社は不動産の正確な価格や価値を評価できる、「不動産鑑定士」の資格をもつスタッフや各士業の先生が、皆様の所有不動産について、鑑定・現状把握・鑑定後の方針から、相続税に関することまで対応いたします。
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① 貸手(地主)に事情を伝えて、買手(新借地人)を見つける。(貸手が購入することがあります。
条件さえ合えば地主に先買い権があります) -
② 貸手に買手(新借地人)のある程度の氏素性を伝え、書面による承諾を得る。
(次にどんな方が借りるかというのは貸手にとって大きな問題)
面積の大きい借地権は一般の個人が購入できないことが多く、建売業者さんが購入することがあります。 -
③ 承諾条件として、新地代・新借地期間・建物種類・譲渡承諾料(名義変更料)・その他の条件を取り決めます。
売買価格は基本的に自由に決められます。譲渡 承諾料を売手、買手のどちらが支払うかなども相談です。
新借地人がアパートなど収益物件を建築したいとなれば地代が改定されるのが普通です。 -
④ 売買契約を締結（借地権付建物売買契約となることがほとんど）。
新借地人と貸手は、土地賃貸借契約書を締結します。 -
⑤ 購入者が銀行ローンを利用する場合は、貸手に対して銀行から何がしかの書類の提供を求められます。
(多くは地主さんに不利なものではありません)
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物が堅固、非堅固また賃貸借の期間をどのように取り決めるのかがポイントです(現契約期間が20年で16年経過している場合などは相談して決めます)。
このように旧法借地権を継承して購入するか、新法借地権の賃貸借として名義変更とはせず、新たな契約とするかなどを事前に調整します。旧法借地権の売買として、借地人変更に伴う名義変更料、建替承諾料、地代、更新料の取り決めは基本的には多くの前例があり、やや収斂している感があります。ここでもめると合意に至りません。
その場合は、裁判所に申し立てることになります。(借地非訟)これまでに多くの事例がありますので6ヶ月～程度で裁判所が売買の条件を決めてくれます。貸手(地主)は、希望すれば第三者に優先してこの借地権を購入できることになっています。
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① 今まで一人から地代をいただいていたものが、数人の建売住宅購入者から地代を受け取ることになります。 -
② 業者さんは借地権分譲事業に供します。
一旦は自分が借地人になり、その後、建売住宅購入者が借地人となりますので、名義変更が２回となります。
その都度、名義変更料を支払うのでしょうか。一般的には言えば一回で済ませたいところです。
建売住宅を建築するので時間がかかります。営業活動に時間がかかることも予想されます。
１年以内または２年以内なら一回で、それを超えると２回支払うという例もあります。
このようなことから、面積の広い借地権は買手側から条件が付くことが多いのです。
借地面積が分割されますので、多少は地代を値上げすることがあります。
間口が狭い旗竿地が出来ると、その土地の固定資産税評価が下がることがあります。 -
③ 建売住宅購入者(新借地人)は地代と住宅ローンを支払いますが、
万一、どちらかの支払いが滞ってしまうとどのようになるでしょう。
そのような事態になっても貸手にとってトラブルにならないように対策をとります。
地代の支払いが滞った場合、お金を貸した銀行側が本人に成り代わり貸手に地代を支払うことがあります。
予め、銀行からその承諾を貸手に要求があります。
面積の広い「借地権」は、賃貸経営希望者が購入することがあります。
或信託銀行のセミナーで「借地権売買の仕組みと借地権有効利用」という講演を行い、
「借地権｣を購入するときの注意点なども解説しました。
底地売買
貸宅地（底地）を売却するにあたっては、先ずは当該土地の借地権者と売却交渉をすることがよいでしょう。理由は、借地権者が底地を購入することにより、完全所有権になる（借地契約関係が解消される）ことから、第三者が購入するよりも底地を高く購入してくれる可能性が高いからです。借地権者との交渉のやり方については、当社までご相談ください。
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そもそも何十年も貸していて、何がなんだかわからない。誰が誰に貸したか契約書が無い。期間を20年で区切りたいが土地賃貸借上どのように計算すれば良いか教えてください。 -
まず、お互いの家系図を確認してください。借地人の建物は登記されていますか？登記年月日は何時でしょうか？建物に賦課された固定資産税は誰の名義ですか？何時から支払がされていますか？住民票の転入日を確認しましょう。これらをヒントに２０年毎に遡ります。 -
面積がはっきりせず、全体の土地面積はもちろん、各人の賃貸面積がまったく不整合な状況です。 どうしたら良いでしょう？ -
接道の境をはっきりさせる（測量）をする必要があります。全体面積の測量費用については筆数にもよりますが、およそ1万円/坪±αです。測量の中で、各借地人さんとの貸地境を確認します。殆どの場合借地面積と測量の面積が異なりますが、よほどのことがない限り地代の精算はしません。 -
借地人が底地を購入したいと言ってきました。 -
一つの大規模な画地を複数の借地人に土地を貸している場合には、土地の分筆作業が必要になります。
また、借地人との条件交渉にあたっては、専門家のアドバイスを聞いて対処する事をお勧め致します。
理由は底地をより高く売却出来る可能性があるからです。 -
３００坪程度を１０人程に貸地しています。
全体を売却する場合、金額の目安を教えてください。 -
底地を購入する場合、お一人ずつの管理データを整理します。契約書、面積、道路、契約期間、地代、更新料の授受、建築年月日、借地人さんの家族構成、などです。見えない部分の給排水管の状況、電柱の位置もチェックします。一番の問題は、各借地人さんがその敷地で再建築が可能か否か（道路に接しているか）という点です。これによって、お一人づつの区画の買取価格を査定します。調整してなるべく多くの方が接道する状況をつくります。
売主は測量など行わずそのままの状況で売却できます。購入するのは専門業者さんですが、前述の状況で全体を整理し、これらを勘案してそれぞれの区画毎に所有権価格の5％～20％程度の金額を目安として購入価格を算出します。整理することが難しい貸地は売却金額が安めになります。
貸地の各種更新料等の相場
更新料・名義書換料等の一般的な価格算定基準・相場は以下のとおりです。
- ＜授受の時期＞
- 借地契約の更新時
- ＜一般の価格算定基準＞
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※借地権価格の5％程度（事例により、かなりの幅がある）。東京・横浜地区は若干高めになる傾向にある。
※以前（地価高騰期）は借地権価格を基礎とするケースが多かったが、近年は更地価格を基礎とする例が増えており、地主が更地価格の3～5％程度を要求する例が多い。
※以上は非堅固建物（木造等）
所有目的で契約期間が20年の旧法借地権の例であり、堅固建物（鉄骨造等） 所有目的等で契約期間が30年以上の借地権はこれらの例よりも一般的に高くなります。" - ＜法的性格・授受の根拠等＞
- 法的な根拠はないが、東京などの大都会やその周辺地域においては授受されるケースが多い。
（判例で根拠として比較的多いもの）
※地代が低額な場合の補充
※更新に関して地主が異議権を放棄することに対する対価
※更新に関する訴訟回避の利益
裁判で、更新料支払の慣習ないし慣習法を認めた判決はほとんどありません。
- ＜授受の時期＞
- 借地上の建物の建替・増改築時（条件変更を伴わないもの）
- ＜一般の価格算定基準＞
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※更地価格の2～5％。 （借地非訟事件の決定例はほぼこの中に集中している。）
※東京地裁の決定例では、次のような場合は、更地価格の3％とする例が多く、一応の基準となっているようである。
・従前の建物と用途や規模がほぼ同一
・過去に一時金の授受がない
・近い将来借地権の消滅の可能性がない
・過去の賃料がほぼ適正
※床面積の増加や用途の変更のような場合は5％程度まで上がることもある。反対に部分的な改築の場合は1％程度になることもある。 - ＜ 法的性格・授受の根拠等＞
- 一般に借地の賃料は土地の資産価値（地価）に比べ著しく低い傾向にあるため、貸主は概して借地権が早期に消滅することを望んでいます。借地契約に増改築を制限する特約がつけられることが多いのは、建物の朽廃により、借地権を早期に消滅させたいという貸主の願望が反映した結果ともいえます。したがって、増改築を承諾することは、これら貸主の利益が失われることであり、それを補填するものとして授受される金銭といえます。
端的にいえば、不足賃料の一部回収、増改築制限特約の解除に対する対価と考えられます。
- ＜授受の時期＞
- 非堅固な建物から堅固な建物利用等への借地条件の変更時
- ＜一般の価格算定基準＞
- 更地価格の10％程度
- ＜法的性格・授受の根拠等＞
- （裁判の許可例で多いもの）
※借地を堅固な建物に利用できることによる超過利潤の一部を地主に分与するもの。※強固な権利が創設されるための一種の権利金。
- ＜授受の時期＞
- 借地権（賃借権）の売却時
- ＜一般の価格算定基準＞
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借地権価格の10％程度
※借地権の売却が伴うので、基本的には売却価格が借地権価格になるが、中には、別の方法により、借地権価格を決める場合もある。地価公示を基準にする例もある。一般的に期間の延長は含まれない。
※相続による名義書換の場合は必要ない。 - ＜法的性格・授受の根拠等＞
- 借地権のうち賃借権を他人に譲渡・転貸するときは貸主の承諾を受けなければなりません（民法612条1項）。
名義書換料は承諾を与えることの対価といえます。法律上は承諾料を必要とする規定はないのですが、貸主は承諾料を支払わなければ、譲渡を認めません。また、代諾許可の裁判においても、ほとんどの場合、承諾料の支払いが命じられています。結局、借主は承諾料（名義書換料）を支払わざるを得ないことになります。
以上は、あくまで一般的なものであり、地域の不動産慣習や借地契約の経緯等により価格が変わることがありますので、詳しくはお問い合わせください。